Как правильно продать земельный участок

Летом на городских рынках недвижимости наступает затишье, а загородный рынок только наращивает обороты. «Собственник» разбирает юридические тонкости сделок купли-продажи земельного участка.

С чего начать продажу? 

С землей и загородной недвижимостью есть один существенный момент, отличающий эти сделки от городской недвижимости – это необходимость поставить участок на кадастровый учет. Это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и учесть его характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков.

Заявка (и правоустанавливающие документы) на проведение кадастрового учета подаются в местный орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Через месяц, после подачи заявки и всех необходимых документов, заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. После чего можно совершать сделку по купле-продаже.

Чтобы продать земельный участок без строений, нужны  правоустанавливающие документы. Если вы приобретали земельный участок после 31 января 1998 года, то на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Но если участок был приобретен до 31 января 1998 года, то владельцу необходимо пройти перерегистрацию прав на землю или, выражаясь языком закона, необходимо зарегистрировать ранее возникшее право. Радует, что сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.

То есть, когда вы с покупателем будете подавать документы на регистрацию перехода права и права собственности покупателя, просто напишите заявление о регистрации ранее возникшего права. Регистрация права продавца должна быть осуществлена в тот же срок, что и регистрация перехода права.  Причем, если перерегистрация прав проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или перехода права, то государственная пошлина взимается только за регистрацию перехода права. Отметим, что договор купли-продажи дома требует обязательной госрегистрации, а вот договор купли-продажи земельного участка ей не подлежит.
В остальных случаях, кроме вышеописанного, пошлина за регистрацию ранее возникшего права для юридических лиц составит – 3750 рублей, для физических – 250 рублей.

Государственная регистрация в деталях

Для регистрации договора купли-продажи необходимо представить следующие документы: 
– заявление о государственной регистрации; 
– документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя); 
– нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора (в случае регистрации через представителя); 
– документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора; 
– подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество; 
– план БТИ жилого дома (подлинник и копия); 
– кадастровый план земельного участка; 
– договор купли-продажи; 
– документ о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственником отчуждаемого имущества является ограниченно дееспособный гражданин).
При регистрации договора купли-продажи доли в праве необходимы документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
На регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю предоставляются: 
– заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю; 
– заявление покупателя о регистрации его права; 
– документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав; 
– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).

Если дом имеет несколько собственников… 
...то при продаже такой недвижимости или доли в ней предусмотрен особый порядок.
Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продается это недвижимое имущество. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже, может быть признана недействительной только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

Составляем договор

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком может быть оформлен в простой письменной форме. По желанию сторон договор можно составить и удостоверить у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во-первых, это  продавец и покупатель. Необходимо полностью указать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и т. д.
Затем переходим к предмету договора. В договоре необходимо описать земельный участок в точном соответствии с выданным Вам кадастровым планом. А именно: наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Жилой дом также необходимо описать полностью, используя документы БТИ.
При описании земельного участка и расположенного на нем жилого дома необходимо указать: на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.
Обязательно нужно указать цену. Стоимость можно указать в условных единицах, но при этом уточнить, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также можно предусмотреть условия передачи денег и имущества, а так же срок представления договора на государственную регистрацию прав и пункт о том, кто оплачивает государственную пошлину.
Продавец, при заключении договора, обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть, если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.
Если продавец обманул и дал ложную информацию об обремениях или ограничениях, наложенных на продаваемое имщество, о разрешении на застройку или об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка, то покупатель может либо потребовать впоследствии уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи и, даже, дополнительного возмещения за причиненные ему неудоства.

Кроме того, причиной расторжения сделки могут быть качественные свойства земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка и другая информация, требование о предоставлении которой установлено законом.